Luật sư tư vấn điều kiện để thừa kế quyền sử dụng đất

I. Tại sao pháp luật ưu tiên chia thừa kế kếdi chúc

Người lập di chúc làngười sở hữu tài sản và mong muốn để lại tài sản của mình cho người khác sauqua đời.

Cụ thể, quyền củangười lập di được quy định tại Điều 626 Bộ luật dân sự 2015 gồm:

- Chỉ định người thừakế, truất quyền hưởng di sản của người thừa kế;

- Phân định phần disản cho từng người thừa kế;

- Dành một phần tàisản trong khối di sản để di tặng, thờ cúng;

- Giao nghĩa vụ chongười thừa kế;

- Chỉ định người giữdi chúc, người quản lý di sản, người phân chia di sản.

Từ những quy định trênđây, thì việc chỉ định và phân chia di sản thừa kế hoàn toàn dựa vào ý chí củangười lập di chúc (người sở hữu tài sản). Pháp luật quy định rõ người lập dichúc có toàn quyền định đoạt tài sản của mình sau khi chết. Do đó, nếu di chúchợp pháp, di sản phải được ưu tiên phân chia theo di chúc.

Tuy nhiên, cần lưu ýmột số trường hợp những người thừa kế được hưởng di sản không phụ thuộc vào nộidung của di chúc (Điều 644 Bộ luật dân sự 2015).

- Con chưa thành niên;

- Cha, mẹ;

- Vợ, chồng;

- Con thành niên màkhông có khả năng lao động.

Theo đó, khi người lậpdi chúc không cho hưởng di sản hoặc chỉ cho hưởng phần di sản ít hơn 2/3 củamột suất thừa kế theo pháp luật, thì họ vẫn được hưởng phần di sản bằng 2/3suất của một người thừa kế theo pháp luật nếu di sản được chia theo pháp luật.Trừ trường hợp những đối tượng này đã từ chối nhận di sản hoặc là người khôngcó quyền hưởng di sản thì không được áp dụng quy định này.

II/ Điều kiện để thừa kế quyền sử dụng đất

1. Điều kiện chung

1.1 Có Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Theo quy định tạikhoản 20 Điều 4 LĐĐ 2003 thì “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữunhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nướccó thẩm quyền cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sởhữu tài sản khác gắn liền với đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của ngườicó quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa nhà nước vớiNSDĐ. Thông qua GCNQSDĐ, nhà nước xác lập mối quan hệ pháp lý giữa nhà nước vớitư cách là chủ sở hữu đất đai với các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được nhànước chuyển giao quyền sử dụng đất. Nhằm có đầy đủ các căn cứ pháp lý để thựchiện quản lý Nhà nước về đất đai, tạo cơ sở pháp lý để bảo hộ quyền và lợi íchhợp pháp của NSDĐ. Dù nhận quyền sử dụng đất dưới hình thức nào thì căn cứ rõràng nhất để xác định chủ thể có QSDĐ hợp pháp là chủ thể sử dụng phải đứng têntrên GCNQSDĐ. Mặt khác, giấy chứng nhận còn có ý nghĩa xác định phạm vi, giớihạn sự tác động đến đất đai của NSDĐ thông qua các nội dung: mục đích sử dụngđất, thời hạn sử dụng, diện tích sử dụng,… được ghi nhận trên giấy.

GCNQSDĐ là điều kiệnhình thức vô cùng quan trọng, tuy nhiên, điều kiện này không mang tính tuyệtđối với thừa kế quyền sử dụng đất. Về bản chất di sản có giá trị tài sản làquyền sử dụng đất chứ không phải GCNQSDĐ. Do đó, nếu có chứng cứ chứng minhngười quá cố là người cóquyền sử dụng đất hợp lệ thì quyền sử dụng đất đó vẫnđược xác định là di sản thừa kế. Vì vậy, pháp luật cho phép NSDĐ chưa cóGCNQSDĐ vẫn có quyền để thừa kế trong trường hợp họ có các giấy tờ thay thế nhưgiấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp; giấy tờ về thanh lý, hóagiá nhà ở gắn liền với đất ở; GCNQSDĐ tạm thời hoặc có tên trong sổ đăng kýruộng đất, sổ địa chính,… theo quy định tại khoản 1, khoản 2, khoản 5 Điều 50LĐĐ 2003. Đến LĐĐ 2013 quy định này đã có sự thay đổi, theo đó, NSDĐ được thựchiện quyền thừa kế khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất[1].Như vậy, LĐĐ 2013 không chỉ căn cứ vào các loại giấy tờ thay thế giấy chứngnhận như LĐĐ 2003, mà đã nới rộng điều kiện này bằng cách quy định “đủ điềukiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất”. Nói là nới rộng vì LĐĐ 2013 đã bổ sung thêm nhiều loạigiấy tờ mà nếu có nó NSDĐ sẽ được cấp GCNQSDĐ như: sổ mục kê đất, sổ kiến điềnlập trước ngày 18 tháng 12 năm 1980; dự án hoặc danh sách hoặc văn bản về việcdi dân đi xây dựng khu kinh tế mới, di dân tái định cư; Giấy tờ của nôngtrường, lâm trường quốc doanh về việc giao đất cho người lao động trong nôngtrường, lâm trường để làm nhà ở[2];… Thậm chí, Điều 101 LĐĐ 2013, Điều 20 Nghịđịnh 43/2014/NĐ-CP Hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013quy định hộ gia đình, cánhân không có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà“đang sử dụng đất trước ngày 01/7/2014,có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâmnghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hộikhó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, được Ủy bannhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không cótranh” hoặc “đã được sử dụng đất ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 vàkhông vi phạm pháp luật về đất đai, được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đấtkhông có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xâydựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nướccó thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch” thì vẫn đủ điều kiện đượccấp Giấy chứng nhận, vì vậy, những chủ thể này cũng có quyền để thừa kế quyềnsử dụng đất.

So với các hình thứcchuyển quyền sử dụng đất khác thì có thể xem đây là một sự “ưu tiên” dành chothừa kế quyền sử dụng đất. Bởi hiện nay, NSDĐ phải có GCNQSDĐ mới được thựchiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụngđất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất[3]. Nguyên nhân của sự khác biệtnày xuất phát từ bản chất của thừa kế quyền sử dụng đất, đây là hành vi pháp lýđơn phương, không mang tính chất trao đổi, chỉ phát sinh khi NSDĐ chết mà sựsống chết của con người không thể lường trước được, cho nên không thể yêu cầuhọ phải có GCNQSDĐ rồi mới được chết, cũng như không thể phủ nhận hoàn toàncông sức tạo lập tài sản của họ khi còn sống chỉ với lý do không có Giấy chứngnhận.

Mặc dù, có quy địnhthông thoáng để bảo vệ quyền lợi của những NSDĐ chưa có giấy chứng nhận, nhưngtrên thực tế việc để thừa kế loại đất này phải trải qua các thủ tục hành chínhtương đối phức tạp, phụ thuộc nhiều vào ý chí của các cán bộ làm việc trong cáccơ quan nhà nước có thẩm quyền. Do đó, đẩy mạnh công tác cấp GCNQSDĐ là nhiệmvụ hàng đầu. Thông qua chỉ thị số 1474/CT-TTg ngày 24 tháng 8 năm 2011 của Thủtướng Chính phủ, Công văn số 3987/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 28 tháng 10 năm 2011 của BộTài nguyên và Môi trường, công văn số 2419/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 13 tháng 7 năm2012 của Bộ Tài nguyên và Môi trường nhiệm vụ này đã được thực hiện khá thànhcông. Theo báo cáo của các địa phương, tính đến đầu năm 2014 cả nước đã cấpđược 40,1 triệu Giấy chứng nhận với tổng diện tích 22,3 triệu ha, đạt 92,2%diện tích các loại đất cần cấp, trong đó 5 loại đất chính của cả nước đã cấpđược 39,2 triệu giấy với tổng diện tích 21,7 triệu ha, đạt 92,1% diện tích cầncấp và đạt 94,0% tổng số trường hợp sử dụng đất đủ điều kiện cấp[4]. Như vậy,trong thời gian tới những khó khăn liên quan đến việc chưa có GCNQSDĐ sẽ đượcgiải quyết.

1.2 Đất không có tranhchấp

Đất không có tranhchấp là đất mà tại thời điểm thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất, cácchủ thể sử dụng đất không có sự bất đồng với nhau trong việc xác định ai làngười có quyền sử dụng đất hợp pháp đối với diện tích đất đó và cơ quan Nhànước có thẩm quyền không nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp liên quanđến đất đó. Khi thực hiện quyền thừa kế, người nhận thừa kế sẽ chứng minh đấtkhông bị tranh chấp thông qua việc cung cấp GCNQSDĐ hoặc các loại giấy tờ hợplệ có liên quan đến quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, về phía cơ quan Nhà nướckhi tiếp nhận hồ sơ đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất cũng có trách nhiệm kiểmtra tình trạng đất có bị tranh chấp hay không thông qua các giấy tờ, hồ sơ cóliên quan. Ngoài ra, khi tiến hành phân chia, khai nhận di sản thừa kế thì bảnthỏa thuận phân chia di sản thừa kế, khai nhận di sản thừa kế phải niêm yếtcông khai 15 ngày tại trụ sở UBND phường, xã nhằm xác định quyền sử dụng đất đểthừa kế có tranh chấp hay không. Khi phát hiện tình trạng đất có tranh chấp cơquan có thẩm quyền sẽ ngừng ngay việc tiến hành các thủ tục cho nhận thừa kếquyền sử dụng đất và chỉ tiếp tục khi tranh chấp đã được giải quyết xong.

Đây là quy định nhằmxác định rõ tư cách pháp lý của chủ thể thực hiện quyền và bảo vệ lợi ích hợppháp của họ. Về nguyên tắc, một chủ thể chỉ được hưởng và được thực hiện giaodịch quyền sử dụng đất đối với diện tích đất mà mình có quyền sử dụng. Đồngthời, di sản thừa kế phải là tài sản của người chết, do đó, khi chưa xác địnhđược ai là chủ sở hữu của quyền sử dụng đất thì không thể xem quyền sử dụng đấtđang có tranh chấp là di sản thừa kế. Quy định này sẽ tạo điều kiện cho việcgiải quyết tranh chấp đất đai, tránh những rắc rối, hệ lụy phát sinh sau này.

1.3 Quyền sử dụng đấtkhông bị kê biên để đảm bảo thi hành án

Đây là quy định mớiđược ghi nhận trong LĐĐ 2003. Kê biên là một hoạt động cưỡng chế nhằm đảm bảoviệc thi hành án trong lĩnh vực tư pháp khi chủ thể có nghĩa vụ tài sản khôngtự nguyện thực hiện. Quyền sử dụng đất bị kê biên vẫn thuộc quyền sở hữu hợppháp của NSDĐ nhưng quyền của họ đã bị hạn chế vì hành vi vi phạm pháp luật củamình. Lúc này, NSDĐ không thể tự mình thực hiện quyền định đoạt đối với quyềnsử dụng đất nữa, bởi tài sản này đã đặt dưới sự giám sát cơ quan thi hành án,nhằm tiến hành hoạt động bán đấu giá để hoàn thành nghĩa vụ của NSDĐ đối vớingười được thi hành án. Khi một người chết đi thì nghĩa vụ tài sản của họ đểlại vẫn phải được thực hiện bằng chính tài sản do họ tạo lập khi còn sống. Nhưvậy, quyền sử dụng đất bị kê biên vẫn sẽ phải bán đấu giá để hoàn thành nghĩavụ tài sản cho người được thi hành án.

Nếu đặt giải thiếtquyền sử dụng đất bị kê biên vẫn có thể để thừa kế thì theo quy định tại Điều637 BLDS 2005 người nhận thừa kế vẫn phải thực hiện nghĩa vụ tài sản cho ngườiđược thi hành án, nếu người nhận thừa kế tự nguyện thực hiện bằng tài sản củamình thì vấn đề sẽ được giải quyết nhanh chóng, quyền sử dụng đất bị kê biênđược giải tỏa. Người nhận thừa kế tiến hành các thủ tục đăng ký thừa kế quyềnsử dụng đất bình thường. Nhưng nếu không thì mọi việc sẽ trở nên rắc rối khithời gian tiến hành thủ tục nhận di sản khá lâu mà thời gian thi hành án thìhạn chế. Hơn nữa, thủ tục sẽ trở nên lòng vòng khi cuối cùng vẫn bán đấu giáquyền sử dụng đất bị kê biên nhưng dưới tên chủ thể được nhận thừa kế. Và trongtrường hợp này, việc cho phép thừa kế quyền sử dụng đất cũng không có ý nghĩa,không đạt được bất cứ mục đích gì.

Quy định này được xâydựng nhằm bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp cho chủ thể mà người chết có nghĩa vụvề tài sản, tránh tình trạng cố ý tẩu tán tài sản, lẩn tránh nghĩa vụ của NSDĐ.Có như vậy bản án, quyết định của Nhà nước mới có ý nghĩa, đảm bảo giá trị thihành trên thực tế, hoạt động Tư pháp mới đạt được hiệu quả.

1.4 Quyền sử dụng đấtcòn thời hạn sử dụng

Trên cơ sở đất đaithuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu nên khi thực hiện quyềnđại diện sở hữu của mình Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng ổnđịnh, lâu dài hoặc trong một thời hạn nhất định chứ không trao vĩnh viễn. Cóthể thấy, đây là điều kiện đặt ra đối với loại đất có quy định thời hạn sử dụng.Thời hạn sử dụng đất được hiểu là khoảng thời gian mà NSDĐ được phép sử dụngđất. Tùy theo từng loại đất khác nhau, từng mục đích sử dụng, từng loại chủ thểsử dụng đất mà thời hạn sử dụng đất là khác nhau. Trong thời hạn này, NSDĐchính là chủ thể chiếm hữu và có tác động trực tiếp lên đất đai. Pháp luật đấtđai đã quy định cho họ khá nhiều quyền trong thời gian sử dụng đất, trong đó cóquyền để thừa kế quyền sử dụng đất. Căn cứ vào GCNQSDĐ hoặc các loại giấy tờ cóliên quan cơ quan có thẩm quyền sẽ xác định thời hạn sử dụng đất để cho phépthừa kế quyền sử dụng đất.

Quy định thời hạn sửdụng đất là cách thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai của Nhà nước. Khihết thời hạn sử dụng mà NSDĐ không được gia hạn thì quyền sử dụng đất sẽ bị Nhànước thu hồi, lúc này, quyền sử dụng đất của NSDĐ chấm dứt. Và đương nhiên khiđó họ không còn là chủ thể có quyền sử dụng đất để có thể thực hiện được quyềnthừa kế quyền sử dụng đất. Do đó, chỉ khi quyền sử đất còn thời hạn sử dụng thìmới có thể để thừa kế.

Vì quyền sử dụng đấtthừa kế phải còn thời hạn sử dụng nên thời hạn còn lại đó cũng chính là thờihạn được sử dụng đất của người nhận thừa kế. Thời hạn sử dụng đất là một chếđịnh cơ bản của pháp luật đất đai, có tác động trực tiếp đến quyền sử dụng đất.Nên việc biết rõ thời hạn sử dụng đất được nhận thừa kế sẽ giúp cho người thừakế xem xét, cân nhắc, đưa ra kế hoạch đầu tư đúng đắn, phù hợp trên mảnh đấtđó.

2. Điều kiện riêng

2.1 Điều kiện về chủthể

Chủ thể để thừa kếquyền sử dụng đất phải là thực thể có sự sống chết về mặt sinh học và có quyềnsử dụng đất một cách hợp lệ, hợp pháp. Quan hệ thừa kế quyền sử dụng đất chỉphát sinh khi người để thừa kế chết, nghĩa là, chủ thể có quyền phải là nhữngthực thể có sự sống chết. Vì vậy, trong quan hệ này chủ thể có quyền được phápluật quy định chỉ có thể là cá nhân, hoặc thành viên hộ gia đình, không có chủthể là pháp nhân như các giao dịch khác. Bên cạnh đó, người Việt Nam định cư ởnước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam cũngcó quyền để thừa kế nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở

Quan hệ sở hữu và quanhệ thừa kế luôn có mối liên hệ chặt chẽ với nhau. Theo quy định tại Điều 634BLDS 2005 “Di sản bao gồm tài sản riêng của người chết, phần tài sản của ngườichết trong tài sản chung với người khác”. Tức là để được định đoạt phần tài sảncủa của mình sau khi chết thì người để thừa kế phải là chủ sở hữu hợp pháp củatài sản đó. Nếu một người chết để lại tài sản không phải với tư cách chủ sở hữumà với tư cách người quản lý tài sản thì tài sản này không phải là di sản củangười đã chết. Tương tự, quyền sử dụng đất muốn được để thừa kế thì NSDĐ phảilà chủ sở hữu quyền sử dụng đất. Để xác định vấn đề này cần dựa vào GCNQSDĐ vàcác giấy tờ quyền sử dụng đất có liên quan.

Việc xác định quyền sửdụng đất thuộc sở hữu của cá nhân, thành viên hộ gia đình để chia thừa kế vẫncòn gặp khó khăn trên thực tế, nhất là những trường hợp quyền sử dụng đất đượccấp cho hộ gia đình hay NSDĐ trước khi chết đã tặng cho hay phân chia tài sảnmiệng cho các con. Theo quy định tại Điều 108 của BLDS 2005, đất được cấp chohộ gia đình thì thuộc quyền sở hữu chung của tất cả mọi thành viên trong hộ giađình. Hiện nay, chưa có văn bản nào quy định rõ ràng việc xác định thế nào làhộ gia đình được cấp GCNQSDĐ và việc xác định các thành viên hộ gia đình nhưthế nào, căn cứ vào đâu? Thực tế thì các tổ chức công chứng và các cơ quan cóthẩm quyền đăng ký nhà đất đều xác định hộ gia đình sử dụng đất căn cứ vào sổhộ khẩu tại thời điểm được cấp GCNQSDĐ. Do không có sự quy định rõ ràng, chitiết nên khi gặp vụ án cần xác định phần di sản quyền sử dụng đất trong phầnđất được cấp cho hộ gia đình các thẩm phán đã khá lúng túng dẫn đến giải quyếtvụ án không hợp lý.

Nhận thấy sự bất cậpnày, LĐĐ 2013 quy định “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hônnhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và giađình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nướcgiao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụngđất.”[6] Qua đó, căn cứ để xác định thành viên hộ gia đình sử dụng đất là mốiquan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng, sống chung và có quyền sử dụng đấtchung. Các giấy tờ thể hiện các mối quan hệ này là giấy đăng ký kết hôn, giấyđăng ký khai sinh hoặc các giấy tờ về nhận nuôi con nuôi. Sổ hộ khẩu chỉ nên làmột loại giấy tờ để tham khảo trong trường hợp thiếu những giấy tờ nêu trên,bởi một số trường hợp, sổ hộ khẩu còn có những người không có quan hệ gia đìnhvới chủ hộ. Bên cạnh đó, còn phải căn cứ vào thời điểm xác lập quyền sử dụngđất chung của hộ gia đình, dựa vào giấy xác nhận của cơ quan có thẩm quyền cấpđất về thành viên của hộ gia đình tại thời điểm xác lập quyền sử dụng đất chungcủa hộ gia đình. Trên thực tế, không nhiều chủ thể cung cấp được đầy đủ cácgiấy tờ này nên rất khó khăn khi thực hiện giao dịch chuyển quyền sử dụng đất.Vì vậy, theo tác giả trên GCNQSDĐ của hộ gia đình nên ghi nhận đầy đủ họ, tênchủ hộ và họ, tên các thành viên của hộ gia đình đó. Như vậy, sẽ dễ dàng xácđịnh được đầy đủ thành viên có quyền sử dụng đất của hộ gia đình, tạo điều kiệnthuận lợi cho quá trình nhận thừa kế và giải quyết tranh chấp thừa kế quyền sửdụng đất của hộ gia đình.

Khi một người đã tặngcho quyền sử dụng đất của mình thì quyền sử dụng đất này không còn thuộc vềngười đó nữa nên khi người đó chết quyền sử dụng đất không là di sản. Trên thựctế, việc xác định khi nào một người đã tặng cho quyền sử dụng đất của mình chongười khác khá khó khăn. Theo khoản 1 Điều 467 và khoản 1, khoản 2 Điều 689BLDS 2005 thì tặng cho quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có côngchứng, chứng thực. Tuy nhiên, trong quan hệ gia đình quy định này khó khả thi,cha mẹ đã già thường rất ngại phải thực hiện các thủ tục hành chính phức tạp,con cái khi được tặng cho quyền sử dụng đất cũng không thể yêu cầu cha mẹ phảilàm đúng theo các thủ tục luật định. Do đó, khi xét xử, Tòa án khá linh độngtrong việc xác định sự tồn tại của quan hệ này. Ví dụ, theo quyết định giám đốcthẩm số 872/2011/DS-GĐT ngày 22/11/2011 của Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao:“ông Mìa, ông Mững và ông Hửng đều khai diện tích đất mà các ông đang sử dụngvà đã được cấp GCNQSDĐ tuy có nguồn gốc của cha mẹ, nhưng từ khi cụ Hưởn cònsống, cha mẹ đã cho các ông sử dụng cất nhà ở ổn định. Tại Tòa án, cụ Vìa là mẹcác đương sự vẫn khẳng định ý chí của vợ chồng cụ trong việc đã phân chia vàđịnh đoạt cho các bị đơn sử dụng đất ổn định trong suốt thời gian dài. Do vậy,cụ Vìa không đồng ý với yêu cầu chia thừa kế của các nguyên đơn. Tòa án cấp sơthẩm bác yêu cầu chia thừa kế quyền sử dụng đất phần tài sản của cụ Hưởn là cócăn cứ”

2.2 Điều kiện về hìnhthức sử dụng đất

Theo quy định tại Điều113 LĐĐ 2003 quyền sử dụng của hộ gia đình, cá nhân có nguồn gốc không phải làđất thuê có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất theo di chúc hoặc theo phápluật. Đối với đất thuê về nguyên tắc không đặt ra vấn đề để thừa kế, tuy nhiênđể giải quyết những trường hợp hộ gia đình, cá nhân được nhà nước cho thuê đấttrước ngày 01/7/2004 mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trảtiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ítnhất là 5 năm nên những chủ thể này cũng có quyền để thừa kế quyền sử dụng đấttheo quy định tại khoản 2 Điều 114 LĐĐ 2003. Quy định này chỉ là giải pháp tìnhthế để giải quyết những trường hợp còn tồn tại do sự khác nhau giữa pháp luậtđất đai năm 1993 và 2003. LĐĐ 1993 cho phép cá nhân, hộ gia đình được thuê đấttrả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng đến LĐĐ 2003 cá nhân, hộgia đình chỉ được thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm. BLDS 2005 cũng có quyđịnh khái quát tại Điều 734 BLDS 2005 cá nhân được nhà nước giao đất, cho thuêđất, nhận chuyển quyền sử dụng đất có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất theoquy định tại phần thứ tư của Bộ luật này và pháp luật về đất đai. Tuy nhiên,LĐĐ 2013 có hiệu lực vào ngày 01/7/2014 lại tái quy định cá nhân, hộ gia đìnhđược lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm hoặc thuê đất trảtiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê[8]. Từ đó, quy định ngoại lệ trênsẽ không còn tồn tại và chỉ quyền sử dụng đất được sử dụng dưới hình thức thuêtrả tiền hằng năm của hộ gia đình, cá nhânlà không được phép để thừa kế. Nhưvậy, sắp tới hình thức nhận quyền sử dụng đất được phép để thừa kế sẽ tăng lên,dẫn đến số lượng chủ thể có cơ hội để và nhận thừa kế cũng nhiều hơn.

NSDĐ dưới hình thứcthuê đất trả tiền thuê đất hằng năm chỉ có quyền sử dụng đất trong thời gianngắn và muốn đảm bảo quyền sử dụng đất được liên tục thì họ phải thực hiện đầyđủ nghĩa vụ tài chính mỗi năm. Nhận thấy tính chất tạm thời, không ổn định củahình thức này nên pháp luật không cho phép NSDĐ được để thừa kế. Tuy nhiên, đểtạo cho NSDĐ trả tiền thuê đất hằng năm tâm lý thoải mái yên tâm lao động sảnxuất, cũng như đảm bảo quyền lợi tương xứng với số tiền họ đã bỏ ra, pháp luậtquy định cho phép cá nhân, thành viên hộ gia đình được để thừakế tài sản thuộcsở hữu của mình gắn liền với đất thuê và người nhận thừa kế được Nhà nước tiếptục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định. Chủ thể nhận thừa kế tài sảngắn liền với đất thuê cũng có đầy đủ các quyền lợi, nghĩa vụ không khác gì sovới chủ thể để lại di sản. Có thể thấy, về bản chất quy định này không tạo ranhiều sự khác biệt về hệ quả so với cho phép để thừa kế quyền sử dụng đất trảtiền thuê đất hằng năm, cho thấy quy định của pháp luật về vấn để này khá hợplý.

Luật sư Trần Minh Hùng chuyên gia tư vấn luật trên kênh HTV, VTV,THVL1, ANTV, SCTV1...

Chúng tôi là hãng luật tổnghợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viêncó trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biếtrộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trongnghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghềluật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạnnhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểmvà khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vìsự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạođức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hysinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộcsống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vuicủa luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lạicông bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xãhội. 

Luật sư Trần Minh HùngTrưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình có nhiềunăm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền thông tin tưởngvới nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật trên các Kênhtruyền hình uy tín như:  Đài Truyền hình TPHCM (HTV), Đài truyền hìnhViệt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long, Truyền hình Công an ANTV, SCTV,THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOVGiao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh Kiên Giang, Truyền hìnhQuốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống, Báo đời sống và phápluật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trêncả nước... là luật sư được Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo chonhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật vớitrường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học uy tín và chuyên gia pháp luậtcho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật sư  bào chữa, tư vấn chonhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin,người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như và Viettinbank,Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầu giây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụGiết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái...và các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính,doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tíchcực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sưchúng tôi.

Chúng tôi cùng tư vấn luậtvà cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước rất lâu năm.

Trân trọng cảm ơn.

ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINHVPLS GIAĐÌNH (Luật sư Thành Phố)

Trụ sở: 402ANguyễn Văn Luông, P.12, Q.6, Tp.HCM (Bên cạnh Công chứng số 7)

5/1 Nguyễn Du,Biên Hòa, Đồng Nai (đối diện tòa án Biên Hòa)

68/147 TrầnQuang Khải, Tân Định, quận 1, TP.HCM

Điện thoại:028-38779958; Fax: 08-38779958

Luật sư TrầnMinh Hùng: 0972 238006

Email: luatsuthanhpho@gmail.com

http://www.luatsugiadinh.net. vn

http://www.luatsuthanhpho.com